Guía para compradores de casa primerizos: lo que necesitan saber

Un puntaje crediticio (credit score) es una calificación de tres dígitos para determinar la probabilidad de que una persona pague un préstamo a lo largo del tiempo, según Equifax. Cuando se trata de obtener un préstamo hipotecario, cuanto mayor sea tu puntaje crediticio, mejor.

Existen diferentes modelos de puntaje, por lo que el tuyo puede variar ligeramente de una compañía a otra, pero en general, analizarán tu historial crediticio completo para ver si has sido un prestatario confiable. ¿Utilizas un gran porcentaje de tu línea de crédito disponible en tus tarjetas? ¿Pagas a tiempo el préstamo de tu auto? ¿Tienes años de prueba de que eres un prestatario confiable? Las respuestas a estas preguntas pueden formar tu puntaje crediticio. Los rangos de puntaje crediticio varían según el modelo de puntaje, pero los de Equifax son un buen ejemplo.

• Mal (Poor) crédito: 300-579
• Crédito justo (Fair): 580-669
• Buen (Good) crédito: 670-739
• Muy buen (Very good) crédito: 740-799
• Excelente (Excellent) crédito: 800-850

Aunque pueda parecer un viaje largo por delante, hay diferentes maneras de mejorar tu puntaje crediticio. La primera y obvia es hacer tus pagos a tiempo, aconseja Bankrate. Además, mantén bajos tus saldos pendientes. Tu índice de utilización de crédito describe qué tan cerca está tu saldo pendiente del límite de tu tarjeta de crédito. Esto requiere monitorear tus pagos y realizar dichos pagos a tiempo. Muchos servicios gratuitos te ayudan a monitorear tu crédito.

Además, ten en cuenta la cantidad de crédito que solicitas, dice la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (Consumer Financial Protection Bureau, o CFPB). Los prestamistas pueden estar preocupados si solicitas mucho crédito, ya que puede indicar dificultades financieras.

Un largo historial de crédito ayuda mucho cuando se trata de fórmulas de puntaje crediticio. Al pagar tus préstamos a tiempo constantemente, mantener bajo tu índice de utilización de crédito y hacerlo durante un largo período de tiempo, es más probable que los prestamistas confíen en tu habilidad de mantenerte al día con los pagos.

Evaluar la casa adecuada para ti depende de múltiples factores y de cómo se alinean con tus gustos personales, preferencia de ubicación y situación financiera. Si eres una familia con niños pequeños, la calidad de las escuelas en tu área puede ser un factor. El tiempo de viaje también es otra cosa que considerar.

Luego, por supuesto, está la casa misma. Las casas unifamiliares tienden a tener costos iniciales más altos en comparación con los condominios, según Forbes. Sin mencionar, más responsabilidad de mantenimiento dado que serás dueño del edificio en su totalidad, más la propiedad circundante. Por el contrario, si bien la propiedad de un condominio generalmente abarca solo el interior (desde los montantes de la pared hacia adentro), es probable que te enfrentes a las tarifas de la asociación de propietarios para cubrir el mantenimiento de las áreas comunes.

Otras variables que considerar son la eficiencia energética, lo nuevo que es la construcción de la casa, la visión general del diseño y la superficie cuadrada, por nombrar algunas.

Además, considera el largo plazo, aconseja US News. ¿Querrás hacer renovaciones o actualizaciones en el futuro? ¿Son factibles esas actualizaciones dada la condición actual de la casa? Además, si puedes imaginarte viviendo en esa casa dentro de una década, entonces puede ser adecuada para ti.

No hace falta decir que las consideraciones presupuestarias son esenciales a la hora de comprar una casa. Necesitas saber cuánto puedes pagar antes de que comience la búsqueda de casa, dice Freddie Mac. Y, afortunadamente, nuestra calculadora de asequibilidad hipotecaria puede ser un excelente lugar para comenzar a hacerse una idea de lo que puedes pagar cómodamente.

Saber lo que puedes pagar puede ayudar a reducir tu búsqueda y enfocarte en el tipo de casa que más te convenga.

Una vez que te hayas concentrado en un rango de precios, puedes comenzar a comparar las opciones y tasas hipotecarias. Querrás familiarizarte con los diferentes tipos de préstamos y los pros y los contras de cada uno.

¿Qué tipos de préstamos hay para viviendas?

Cada individuo o familia tiene una situación financiera única, por lo que hay muchas opciones de préstamos para vivienda disponibles. Aquí hay cinco tipos de préstamos hipotecarios que los compradores de vivienda deben considerar, según The Balance.

• Hipotecas de tasa fija (fixed rate mortgages, o FRM): si te gusta presupuestar y tener pagos mensuales consistentes, una hipoteca de tasa fija podría ser para ti. Tu tasa de interés está fija durante la duración de tu hipoteca, incluso si hay inflación o una recesión. Sin embargo, si las tasas de interés son altas cuando compras la casa de tus sueños, es posible que te quedes estancado con esa tasa a menos que puedas refinanciar.
• Hipotecas de tasa ajustable (adjustable rate mortgages, o ARM): si no te importa una tasa de interés y los montos de pago mensuales fluctuantes, una hipoteca de tasa ajustable podría ser una opción para ti. Las hipotecas de tasa ajustable a menudo tienen tasas de interés iniciales más bajas que las hipotecas de tasa fija, pero pueden subir y bajar hasta ciertos límites en diferentes momentos según lo acordado en tu préstamo.
• Hipotecas convencionales: este es el nombre que se le da a las hipotecas que no forman parte de un programa especial respaldado por el gobierno, lo que lo convierte en el tipo de hipoteca más común.
• Hipotecas respaldadas por el gobierno: ciertas agencias gubernamentales, como la Administración Federal de Vivienda (Federal Housing Administration, o FHA) y el Departamento de Asuntos de Veteranos de los Estados Unidos (U.S. Department of Veteran Affairs), tienen programas hipotecarios especiales para ayudar a las personas que califican a obtener mejores ofertas o asegurar una hipoteca cuando no podrían hacerlo por medios tradicionales. Lee más sobre estas opciones especiales hipotecarias a continuación.
• Hipotecas jumbo: este término se usa para describir hipotecas que son más grandes que los límites tradicionales. A menudo se utiliza para financiar propiedades caras y extravagantes.

Balance nota que las hipotecas generalmente caen bajo múltiplos de las categorías anteriores. Por ejemplo, puedes tener una hipoteca convencional de tasa fija o una hipoteca convencional de tasa ajustable.

¿Qué es un préstamo FHA?

La Administración Federal de Vivienda (Federal Housing Administration) respalda una opción hipotecaria única, llamada préstamo FHA (FHA loan), que está disponible para personas con puntajes crediticios y montos de pago inicial más bajos que muchos otros préstamos, explica Bankrate. Puede facilitar que las personas más jóvenes o los compradores primerizos compren una casa. Sin embargo, Bankrate señala que hay una compensación, porque los préstamos FHA significan que los prestatarios se ven obligados a pagar el seguro hipotecario FHA para ayudar a proteger al prestamista de los incumplimientos de pago.

¿Qué es un préstamo VA?

Los miembros elegibles en servicio activo, de reserva y retirados (y sus cónyuges en ciertos casos) pueden aprovechar esta opción especial de hipoteca. Los préstamos VA (VA loans) permiten a los miembros de las fuerzas armadas comprar o construir una casa sin pago inicial, tasas de interés de calidad y financiamiento sin un límite obligatorio, según Military.com. Los préstamos VA son emitidos por prestamistas privados, pero están respaldados por el Departamento de Asuntos de Veteranos de los Estados Unidos (U.S. Department of Veteran Affairs), lo que permite pagos iniciales bajos y elimina el PMI en muchos casos. Según se informa, el compromiso del VA ha ayudado a que las viviendas sean más asequibles para más de 25 millones de militares desde 1944.

Muchos condados (counties), ciudades (cities) y pueblos (towns) ofrecen programas de asistencia para la compra de una casa, dice Freddie Mac, a menudo ayudando con el pago inicial. La elegibilidad puede depender de diferentes factores, y muchos programas son específicos a los veteranos, trabajadores de la salud, nativos americanos, bomberos y policías.

Los tipos de programas de asistencia incluyen subvenciones (grants) que no tienes que devolver, créditos fiscales (tax credits) y préstamos de segunda hipoteca (second mortgage loan), que son programas de asistencia para el pago inicial que tienen tasas de interés bajas o nulas.

Ahora es el momento de organizar el papeleo de tu solicitud de préstamo. Esto generalmente incluye los últimos 30 días de recibos de pago, los últimos dos años de formularios W-2, declaraciones de impuestos federales y estatales, todas las fuentes de ingresos, dos meses de estados de cuenta bancarios, licencias de conducir y números de Seguro Social, según la CFPB.

Algunos prestamistas pueden tener un sistema automatizado para cobrar tus documentos directamente de los bancos, lo que facilita el proceso. Aún así, estar más organizado probablemente acelerará el proceso de aprobación, agrega la CFPB.

Las cartas de aprobación previa (preapproval letters) te dan una mejor base cuando llega el momento de hacer una oferta por una casa, según Bankrate. Es una carta oficial del prestamista que te dice cuánto te prestará. Las preaprobaciones (preapprovals) son excelentes porque pueden ayudarte a determinar lo que puedes pagar y mostrar a los vendedores que estás listo para comprar una casa, agrega CNBC.

Ten en cuenta que cuando obtengas una preaprobación, es probable que tu carta haga una verificación crediticia exhaustiva que podría afectar tu puntaje crediticio. Por suerte, el proceso de aprobación previa en línea puede completarse en solo minutos.

Es importante obtener ayuda profesional al comprar una casa. La especialidad de los agentes inmobiliarios (real estate agents) es guiarte con el proceso de compra de una casa y ayudarte a encontrar una casa que funcione con tu estilo de vida, necesidades personales, metas a largo plazo, presupuesto, etc., según Bankrate.

Los agentes de compradores (buyers agents) también ayudan a programar visitas a domicilio, revisar informes de inspección, negociar precios, organizar cronogramas y manejar la mayor parte del papeleo, explica US News.

Como se mencionó anteriormente, tu agente de bienes raíces te ayudará a revisar el informe de inspección de la casa. Las inspecciones de viviendas son una parte crucial en la compra de una casa, ya que están diseñadas para protegerte y ayudarte a negociar un mejor precio, según Forbes.

Si, por ejemplo, un inspector señala problemas en la casa, puede que logres obligar al vendedor a cubrir las reparaciones o renegociar el precio. Si se encuentran daños extensos, podrías renunciar a tu oferta por completo.

La mayoría de los prestamistas requieren que los compradores de vivienda adquieran un seguro de vivienda. Esto es para ayudar a proteger su inversión en caso de que algo suceda; también puede servir como una forma crítica de proteger tus finanzas.

Una póliza de seguro estándar para propietarios de vivienda ofrece una amplia cantidad de protección. Puede proteger la casa en sí, otras estructuras en tu propiedad (cenadores, garajes independientes o cobertizos) y tus pertenencias personales, en o fuera de casa contra una variedad de peligros, que incluyen:

• Robo o vandalismo
• Incendio y humo
• Tormentas de viento
• Granizo
• Objetos que caen
• Plomería congelada
• Daños por agua de plomería o electrodomésticos

No solo eso, el seguro de casa también puede cubrir tu responsabilidad personal, en caso de que un invitado se lesione en tu propiedad y decida demandar.

Estás pagando por más de cuatro paredes y un techo cuando compras una casa. Además de pagar tu préstamo e intereses, eres responsable de pagar impuestos y tarifas.

El impuesto a la propiedad es un número evaluado por el gobierno local en función del valor de tu casa y el terreno en el que reside. Los impuestos a la propiedad y el seguro de vivienda a menudo se agrupan en tu pago mensual dependiendo del tipo de préstamo que tengas y cuánto pagues, según Experian. Las tarifas de HOA (Home Owners Association) se pagan por separado. Cuando termines de pagar tu hipoteca, serás responsable de pagar los impuestos a la propiedad y la cobertura de propietario por tu cuenta, si aún no lo eres. Vale la pena señalar que cualquiera de estos gastos está sujeto a cambios, por lo que tu pago mensual podría subir o bajar.

A medida que navegas por el proceso de compra de una casa, puedes encontrar ciertos términos, como pago mensual estimado (estimated monthly payment), ingreso bruto anual (gross annual income), proporción de vivienda (housing ratio) y más. Saber lo que significan puede ayudar a que tu experiencia sea menos desalentadora y te permite tomar decisiones informadas. Aquí hay un desglose de algunos de ellos.

¿Qué es un pago mensual estimado?

Una de las primeras cosas que debes hacer es calcular tu pago mensual esperado. Los pagos mensuales generalmente consisten en lo siguiente, dice Bankrate:

• El capital es la cantidad de dinero que comienzas a pagar a tu prestamista.
• El interés es un porcentaje del capital.
• El seguro de propietarios de vivienda es requerido por la mayoría de los prestamistas y protege tu casa, las estructuras de tu propiedad, tus pertenencias personales y la responsabilidad civil.
• El gobierno local cobra el impuesto a la propiedad para pagar las escuelas, las carreteras y los servicios públicos.

Si pones menos del 20% de anticipo en una casa, tu pago mensual también incluirá un seguro hipotecario privado (private mortgage insurance, o PMI) para ayudar a proteger al prestamista en caso de que dejes de hacer los pagos, dice Forbes.

¿Qué es el ingreso bruto anual?

El ingreso anual bruto es la suma de todas tus ganancias antes de impuestos, según el IRS. Por lo general, puedes permitirte pagos mensuales más altos a medida que aumentan tus ingresos. Sin embargo, el ingreso bruto anual es solo un factor en la asequibilidad de una vivienda.

¿Qué es una proporción de viviendas?

La proporción de vivienda describe qué porcentaje de tus ingresos gastarías en un pago hipotecario, según Rocket Mortgage. Los prestamistas usan esta cifra cuando evalúan si aprueban o niegan una solicitud de préstamo. Por lo general, quieren que una proporción de vivienda sea del 28% o menos, lo que significa que no más del 28% de tus ingresos deben destinarse a pagos de vivienda. Los prestamistas pueden pensar que tus finanzas se estirarían demasiado con una hipoteca si tu índice de vivienda está por encima del 28%.

¿Qué son los pagos mensuales de deudas?

Los pagos mensuales de deudas, como tarjetas de crédito, préstamos para automóviles, préstamos estudiantiles, alquiler o hipoteca de otras propiedades, son pagos regulares que debes pagar a un prestamista, según Forbes. Cuanto más aumenta tu deuda, normalmente menos casa puedes pagar debido a algo llamado relación deuda-ingreso (debt-to-income ratio).

¿Qué es una relación deuda-ingreso (DTI)?

La relación deuda-ingreso (debt-to-income, DTI) es la suma de tus pagos mensuales dividida por tus ingresos brutos mensuales, según la CFPB. Casi todos tienen una tarjeta de crédito, un préstamo de auto o préstamos estudiantiles, por lo que tu índice de deuda casi siempre será un porcentaje más alto que tu índice de vivienda. Los prestamistas generalmente quieren que tu relación deuda-ingresos sea del 36% o menos. Saldar deudas y reducir tu DTI puede ayudar a aumentar la probabilidad de que te aprueben una hipoteca.

¿Qué es un pago inicial?

Un pago inicial (down payment) es la cantidad de dinero que pagas por adelantado para una compra costosa, como una casa, que no puedes pagar por completo. Los anticipos suelen ser parte de un préstamo o plan de pago donde el dinero restante que debes se divide en pagos más manejables y programados regularmente. Por lo general, cuanto más sea tu pago inicial, menor será tu préstamo, dice la CFPB.

¿Cuáles son los términos de un préstamo?

Los términos del préstamo (loan terms) describen todos los detalles de tu préstamo, explica Forbes. Estos detalles incluyen la fecha de vencimiento del pago, el monto del pago y la tasa porcentual anual (APR).

¿Qué es la APR?

La APR (annual percentage rate) revela cuán costoso es tu préstamo al combinar tu tasa de interés y los cargos financieros relacionados en un porcentaje conveniente, lo que te permite darte una vuelta y comparar opciones de préstamo más fácilmente, dice Forbes.

Si puedes encontrar términos de préstamo que te sirvan bien, comprar una casa puede resultar más asequible. Una fecha de pago conveniente podría significar que las cuentas bancarias sean menos estiradas cuando vence un pago. Un pago mensual bajo mantiene más dinero en el bolsillo cada mes, y una APR baja significa que los costos de tomar prestado fondos son relativamente bajos.

¿Qué es una tasa de interés y cómo se calcula?

El interés es esencialmente una tarifa por pedir prestado dinero. Cuando un prestamista te permite pedir prestada una suma grande, eres responsable de devolver esa cantidad de dinero más los intereses. El interés generalmente se muestra como un porcentaje llamado tasa de interés (interest rate). Cuando se trata de hipotecas y tasas de interés, están determinadas por una serie de factores, según Forbes. Estos incluyen:

• Puntajes crediticios
• Problemas financieros pasados (bancarrota, ejecución hipotecaria, etc.)
• Ingresos
• Historial laboral
• Deudas pendientes
• Efectivo y activos
• Pago inicial
• Tipo de préstamo

El seguro para propietarios de vivienda podría ayudar a cubrirlo todo, desde tornados, huracanes, vandalismo, demandas, robo de pertenencias personales dentro o fuera de casa, y más. Es probable que tu prestamista requiera que compres protección para vivienda, pero incluso cuando hayas pagado tu hipoteca, aún vale la pena conservarla.