¿Cuánta casa puedo pagar?
Puntos clave
- Cuánta casa puedes abordar depende de los ingresos, ahorros, puntuación crediticia, deudas, gastos y las condiciones del préstamo.
- Los costos mensuales de vivienda generalmente incluyen capital, intereses, impuestos, seguro, y posiblemente PMI; los prestamistas usan las relaciones de vivienda y deuda a ingresos para evaluar la capacidad de pago.
- La capacidad de pago está influida por el tamaño del pago inicial, la tasa de interés, la APR y la puntuación crediticia, los cuales afectan la aprobación del préstamo y los pagos mensuales.
- Los compradores también deben considerar los costos continuos y elegir un tipo de hipoteca que se ajuste a su situación financiera.
Esta calculadora de capacidad hipotecaria analiza tu situación financiera completa para ayudarte a determinar cuánto puedes gastar realmente en la casa de tus sueños.
¿Cómo calculo cuánta casa puedo pagar?
Para calcular cuánta casa puedes pagar, necesitas pintar un panorama financiero completo. Considera tu ingreso, efectivo en mano para un pago inicial y los costos de cierre, puntuación crediticia, pagos regulares de la deuda, gastos mensuales y el pago mensual estimado para ver qué puedes pagar.
¿Qué es un pago mensual estimado?
Una de las primeras cosas que debes hacer es calcular tu pago mensual esperado. Los pagos mensuales suelen consistir en lo siguiente, según Bankrate:
- El principal es la cantidad de dinero que comienzas a devolver a tu prestamista.
- El interés es un porcentaje del capital.
- El seguro de dueño de vivienda es requerido por la mayoría de los prestamistas y protege tu hogar, las estructuras de tu propiedad, tus pertenencias personales y la responsabilidad.
- El impuesto a la propiedad lo cobra tu gobierno local para pagar escuelas, carreteras y servicios públicos.
Si das menos del 20% de anticipo en una casa, tu pago mensual también incluirá un seguro hipotecario privado (PMI) para ayudar a proteger al prestamista en caso de que dejes de hacer los pagos, dice Forbes.
¿Qué es el ingreso bruto anual?
El ingreso bruto es la suma de todas tus ganancias antes de impuestos, según el IRS. El ingreso bruto anual es cuánto haces en un año, y juega un papel importante en qué tan grande casa puedes permitirte. Por lo general, puedes permitirte pagos mensuales más altos a medida que aumentan tus ingresos. Sin embargo, el ingreso bruto anual es solo un factor en la asequibilidad de una vivienda.
¿Qué es una proporción de viviendas?
La proporción de vivienda describe qué porcentaje de tus ingresos gastarías en un pago hipotecario, según Rocket Mortgage. Los prestamistas usan esta cifra cuando evalúan si aprueban o niegan una solicitud de préstamo. Por lo general, quieren que una proporción de vivienda sea del 28% o menos, lo que significa que no más del 28% de tus ingresos deben destinarse a pagos de vivienda. Los prestamistas pueden pensar que tus finanzas se estirarían demasiado con una hipoteca si tu índice de vivienda está por encima del 28%.
¿Qué son los pagos mensuales de deudas?
Los pagos mensuales de deudas, como tarjetas de crédito, préstamos para automóviles, préstamos estudiantiles, alquiler o hipoteca de otras propiedades, son pagos regulares que debes pagar a un prestamista, según Forbes. Cuanto más aumenta tu deuda, normalmente menos casa puedes pagar debido a algo llamado relación deuda-ingreso (debt-to-income ratio).
¿Qué es una relación deuda-ingreso (DTI)?
La proporción deuda-ingreso es la suma de tus pagos mensuales divididos por tu ingreso bruto mensual, según la Oficina de Protección Financiera al Consumidor (CFPB). Casi todos tienen una tarjeta de crédito, un préstamo de auto o préstamos estudiantiles, por lo que tu índice de deuda casi siempre será un porcentaje más alto que tu índice de vivienda. Los prestamistas generalmente quieren que tu proporción deuda-ingreso sea del 36% o menos. Saldar deudas y reducir tu DTI puede ayudar a aumentar la probabilidad de que te aprueben una hipoteca.
¿Qué es un pago inicial?
Un pago inicial (down payment) es la cantidad de dinero que pagas por adelantado para una compra costosa, como una casa, que no puedes pagar por completo. Los anticipos suelen ser parte de un préstamo o plan de pago donde el dinero restante que debes se divide en pagos más manejables y programados regularmente. Por lo general, cuanto más sea tu pago inicial, menor será tu préstamo, dice la CFPB.
¿Cuáles son los términos de un préstamo?
Los términos del préstamo (loan terms) describen todos los detalles de tu préstamo. Estos detalles incluyen la fecha de vencimiento del pago, el monto del pago y la tasa porcentual anual (APR).
¿Qué es la APR?
La APR (annual percentage rate) revela cuán costoso es tu préstamo al combinar tu tasa de interés y los cargos financieros relacionados en un porcentaje conveniente, lo que te permite darte una vuelta y comparar opciones de préstamo más fácilmente.
Si puedes encontrar términos de préstamo que te sirvan bien, comprar una casa puede resultar más asequible. Una fecha de pago conveniente podría significar que las cuentas bancarias sean menos estiradas cuando vence un pago. Un pago mensual bajo mantiene más dinero en el bolsillo cada mes, y una APR baja significa que los costos de tomar prestado fondos son relativamente bajos.
¿Qué es una tasa de interés y cómo se calcula?
El interés es esencialmente una tarifa por pedir prestado dinero. Cuando un prestamista te permite pedir prestada una suma grande, eres responsable de devolver esa cantidad de dinero más los intereses. El interés generalmente se muestra como un porcentaje llamado tasa de interés (interest rate). Cuando se trata de hipotecas y tasas de interés, están determinadas por una serie de factores, según Forbes. Estos incluyen:
- Puntajes crediticios
- Problemas financieros pasados (bancarrota, ejecución hipotecaria, etc.)
- Ingresos
- Historial laboral
- Deudas pendientes
- Efectivo y activos
- Pago inicial
- Tipo de préstamo
¿Qué es el puntaje de crédito?
Un puntaje crediticio (credit score) es una calificación de tres dígitos para determinar la probabilidad de que una persona pague un préstamo con el tiempo, según Equifax. Cuando se trata de obtener un préstamo hipotecario, cuanto mayor sea tu puntaje crediticio, mejor.
Existen diferentes modelos de puntaje, por lo que el tuyo puede variar ligeramente de una compañía a otra, pero analizarán tu historial crediticio completo para ver si has sido un prestatario confiable. ¿Utilizas un gran porcentaje de tu línea de crédito disponible en tus tarjetas? ¿Pagas a tiempo el préstamo de tu auto? ¿Tienes años de prueba de que eres un prestatario confiable? Las respuestas a estas preguntas pueden formar tu puntaje crediticio. Los rangos de puntaje crediticio varían dependiendo del modelo de puntaje, pero los de Equifax son un buen ejemplo.
- Mal (Poor) crédito: 300-579
- Crédito justo: 580-669
- Buen crédito: 670-739
- Muy buen (Very good) crédito: 740-799.
- Excelente (Excellent) crédito: 800-850
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cotizar¿Qué impuestos, seguro para propietarios de viviendas y cuotas de asociación de propietarios acompañan la propiedad de una vivienda?
Estás pagando por más de cuatro paredes y un techo cuando compras una casa. Además de pagar tu préstamo e intereses, eres responsable de pagar impuestos, cualquier prima de seguro necesaria y tarifas.
El impuesto a la propiedad es un número evaluado por el gobierno local en función del valor de tu casa y el terreno en el que reside. El seguro de propietarios protege tu propiedad de daños cubiertos y te protege de la responsabilidad por incidentes cubiertos que ocurren en tu propiedad. Los impuestos a la propiedad y el seguro de propietarios a menudo se agrupan en tu pago mensual, dependiendo del tipo de préstamo que tengas y de cuánto pagues, según Experian. Las tarifas de HOA se pagan por separado. Cuando termines de pagar tu hipoteca, serás responsable de los impuestos a la propiedad y la cobertura de propietarios por tu cuenta, si aún no lo eres. Vale la pena señalar que estos tres gastos están sujetos a cambios, por lo que tu pago mensual podría subir o bajar.
¿Qué tipos de préstamos hay para viviendas?
Cada individuo o familia tiene una situación financiera única, por lo que hay muchas opciones de préstamos para vivienda disponibles. Aquí hay cinco tipos de préstamos hipotecarios que los compradores de vivienda deben considerar, según Bankrate.
- Hipotecas de tasa fija (fixed rate mortgages, o FRM): si te gusta presupuestar y tener pagos mensuales consistentes, una hipoteca de tasa fija podría ser para ti. Tu tasa de interés está fija durante la duración de tu hipoteca, incluso si hay inflación o una recesión. Sin embargo, si las tasas de interés son altas cuando compras la casa de tus sueños, es posible que te quedes estancado con esa tasa a menos que puedas refinanciar.
- Hipotecas de tasa ajustable (adjustable rate mortgages, o ARM): si no te importa una tasa de interés y los montos de pago mensuales fluctuantes, una hipoteca de tasa ajustable podría ser una opción para ti. Las hipotecas de tasa ajustable a menudo tienen tasas de interés iniciales más bajas que las hipotecas de tasa fija, pero pueden subir y bajar hasta ciertos límites en diferentes momentos según lo acordado en tu préstamo.
- Hipotecas convencionales: este es el nombre que se le da a las hipotecas que no forman parte de un programa especial respaldado por el gobierno, lo que lo convierte en el tipo de hipoteca más común.
- Hipotecas respaldadas por el gobierno: ciertas agencias gubernamentales, como la Administración Federal de Vivienda (Federal Housing Administration, o FHA) y el Departamento de Asuntos de Veteranos de los Estados Unidos (U.S. Department of Veteran Affairs), tienen programas hipotecarios especiales para ayudar a las personas que califican a obtener mejores ofertas o asegurar una hipoteca cuando no podrían hacerlo por medios tradicionales. Lee más sobre estas opciones especiales hipotecarias a continuación.
- Hipotecas jumbo: este término se usa para describir hipotecas que son más grandes que los límites tradicionales. A menudo se utiliza para financiar propiedades caras y extravagantes.
Bankrate señala que las hipotecas generalmente caen bajo múltiples de las categorías anteriores. Por ejemplo, puedes tener una hipoteca convencional de tasa fija o una hipoteca convencional de tasa ajustable.
¿Qué es un préstamo FHA?
La Administración Federal de Vivienda respalda una opción hipotecaria única, llamada préstamo FHA, que está disponible para personas con puntajes crediticios y montos de pago inicial más bajos que muchos otros préstamos, según Bankrate. Puede facilitar que las personas más jóvenes o los compradores primerizos compren una casa. Sin embargo, Bankrate señala que hay una compensación, porque los préstamos FHA significan que los prestatarios se ven obligados a pagar el seguro hipotecario FHA para ayudar a proteger al prestamista de los incumplimientos de pago.
¿Qué es un préstamo VA?
Los miembros elegibles en servicio activo, de reserva y retirados (y sus cónyuges en ciertos casos) pueden aprovechar esta opción especial de hipoteca. Los préstamos VA (VA loans) permiten a los miembros de las fuerzas armadas comprar o construir una casa sin pago inicial, tasas de interés de calidad y financiamiento sin un límite obligatorio, según Military.com. Los préstamos VA son emitidos por prestamistas privados, pero están respaldados por el Departamento de Asuntos de Veteranos de los Estados Unidos (U.S. Department of Veteran Affairs), lo que permite pagos iniciales bajos y elimina el PMI en muchos casos. Según se informa, el compromiso del VA ha ayudado a que las viviendas sean más asequibles para más de 25 millones de militares desde 1944.
¿Por qué es importante el seguro de propietarios de vivienda para proteger tu hogar?
El seguro para propietarios de vivienda podría ayudar a cubrirlo todo, desde tornados, huracanes, vandalismo, demandas, robo de pertenencias personales dentro o fuera de casa, y más. Es probable que tu prestamista requiera que compres protección para vivienda, pero incluso cuando hayas pagado tu hipoteca, aún vale la pena conservarla.